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VENTE IMMOBLILIERE : Un beau cas d’école pour les praticiens de la vente immobilière

Publié le : 19/11/2022 19 novembre nov. 11 2022

Droit immobilier

Actualités du cabinet

# DELAI DE RETRACTATION
# CLAUSE SUSPENSIVE D’OBTENTION D’UN PRET
# CLAUSE PENALE

Ce jugement définitif du 3 février 2022 donne gain de cause à nos clients ( vendeurs) et condamne la partie adverse (acquéreur) au paiement de la clause pénale de 22 500€ prévue au compromis de vente.

2 problèmes étaient soumis au TRIBUNAL :

- L’accusé de réception signé par le mandataire de l’acheteur et non par l’acheteur lui-même de la notification du compromis de vente lui octroyant un délai de rétractation de 10 jours est -il régulier ?

- Un acquéreur qui achète sous condition suspensive d’obtention d’un prêt mais qui refuse volontairement de se soumettre à une demande de sa banque empêche t-il son accomplissement ?

Après avoir négocié le prix de vente d’une maison, un acheteur ( médecin) refuse de se soumettre aux prélèvements sanguins exigés par l’assurance du prêteur, et ne se présente pas à la signature de l’acte notarié estimant que faute de financement , la clause suspensive d’obtention de prêt devait jouer et le désengageait sans indemnité pour les vendeurs ;

Ces derniers considéraient au contraire que l’échec de la vente était imputable au seul acheteur et, après mise en demeure restée sans réponse, l’assignaient via Maître Angélique FERNANDES- THOMANN en paiement de la clause pénale.

En défense, l’acheteur va en outre soutenir devant le Tribunal que le mandant donné à sa mère pour signer la promesse de vente n’a été consenti que pour l’acquisition du bien immobilier à l’exclusion de tout autre pouvoir et notamment pas celui de recevoir la notification du compromis dont l’accusé de réception du recommandé avait été signé par sa mère.

Il estimait alors, à tort, que le délai de rétractation de 10 jours de l’article L271-1 du CCH, bien connu de ceux qui pratique la vente immobilière, n’avait pas couru à son endroit, et que la clause pénale n’était pas due.

Suivant l’argumentation de Maître Angélique FERNANDES-THOMANN, le Tribunal va :

- considérer que la procuration donnée à sa mère pour signer le compromis énumérait une liste non exhaustive des pouvoirs donnés à la mandataire par l’emploi du terme « notamment » mentionné dans la procuration, pour régulariser tout acte « pour acquérir ».
La notification du compromis par courrier recommandé signée par la mère, au domicile de son fils, était régulière et avait fait courir le délai de rétractation. Il ne pouvait donc plus se rétracter comme il l’avait fait plusieurs mois après par courrier adressé au Notaire car hors délai.

-considérer que la clause suspensive d’obtention d’un prêt immobilier stipulée au profit de l’acheteur avait défailli par sa faute en refusant de se soumettre aux demandes de sa banque. L’acheteur a contribué à la non réalisation de la condition suspensive.
De ce fait, en raison de l’immobilisation du bien, il devait payer aux vendeurs la clause pénale stipulée au compromis, ramenée par le juge à la somme de 22 500€, et sa condamnation aux frais de justice.

Si la vente immobilière permet à un acquéreur de bénéficier d’un régime de protection, il est exigé du cocontractants une certaine « sincérité » dans l’exécution du contrats et de ne pas faire délibérément échec à la vente.

En cas de litige relatif à un compromis de vente, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’un avocat en immobilier.

Notre cabinet intervient en phase amiable ou judiciaire dans ce type de contentieux.

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